Comprar casa é um dos momentos mais importantes da vida de muitas famílias. Mas também é uma das decisões financeiras com maior impacto a longo prazo. E apesar de muita gente olhar apenas para a prestação ou para a taxa de juro, a verdade é que um processo de crédito habitação envolve várias etapas, documentos, análises e decisões que podem fazer toda a diferença.
Uma das perguntas que mais recebemos n’O Senhor do Banco é simples: “Quanto tempo demora até ter as chaves na mão?”
A resposta depende sempre de vários fatores. Do banco escolhido, da rapidez na entrega da documentação, da avaliação do imóvel, dos seguros e até do agendamento da escritura. Mas existe uma coisa que ajuda bastante: perceber desde o início como funciona realmente o processo.
Neste artigo explicamos, de forma simples e prática, todas as fases de um crédito habitação em Portugal.
Tudo começa antes da proposta ao banco.
Muita gente pensa que o processo começa quando entrega documentos ao banco e formaliza o pedido de crédito à habitação. Mas, na realidade, a primeira fase começa muito antes disso.
Antes de avançar para um pedido formal de crédito à habitação, é essencial perceber:
- Quanto pode financiar
- Qual será a prestação mensal confortável para o seu orçamento
- Qual a sua taxa de esforço
- Que bancos podem ser mais adequados ao seu perfil
- Que condições fazem realmente sentido para o seu caso
N’O Senhor do Banco, começamos precisamente por aqui. Fazemos um enquadramento financeiro completo e analisamos diferentes soluções bancárias com base no perfil do cliente.
Nesta fase inicial, normalmente ainda não é necessária toda a documentação, embora o envio antecipado possa acelerar bastante o processo.
Depois disso, pedimos propostas a diferentes bancos e analisamos as respetivas FINES, ou seja, as simulações com todas as condições do crédito habitação.
E atenção: escolher um crédito habitação não é apenas comparar spreads. É importante analisar o custo total do financiamento, os seguros associados, os produtos exigidos pelo banco e o impacto real da prestação no orçamento familiar.
A escolha do banco e o início da análise formal
Depois de comparar as diferentes propostas, chega o momento de escolher o banco com o qual pretende avançar.
É aqui que começa oficialmente a análise formal do crédito habitação.
Nesta fase, o banco irá solicitar a documentação necessária para avaliar o risco da operação. Apesar de existir uma lista de documentos relativamente standard, cada banco pode pedir informações adicionais caso considere necessário.
Os documentos normalmente pedidos incluem:
- Cartão de cidadão
- Últimos recibos de vencimento
- IRS e nota de liquidação
- Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal
- Extratos bancários
- Comprovativos de vínculo laboral
Se o banco pedir documentação adicional, o ideal é entregá-la rapidamente. Muitas vezes, essas informações ajudam o banco a sentir-se mais confortável para aprovar o crédito à habitação.
A análise de risco: a fase mais importante do processo
É nesta fase que o banco decide se aprova ou não o crédito habitação.
A instituição financeira vai analisar vários fatores, como:
- Estabilidade profissional
- Taxa de esforço
- Histórico bancário
- Poupanças
- Responsabilidades financeiras existentes
- Tipo de contrato de trabalho
- Comportamento financeiro
Caso exista alguma fragilidade no processo, ainda pode ser possível encontrar soluções para melhorar a viabilidade do financiamento. Por vezes, pequenas alterações podem fazer diferença na aprovação.
Se a resposta for positiva, o banco emite uma nova FINE com as condições aprovadas após análise de risco. E atenção: estas condições podem não coincidir exatamente com a simulação inicial.
A avaliação do imóvel
Depois da aprovação financeira, o banco avança para a avaliação do imóvel.
Esta é uma etapa fundamental porque será a avaliação que irá determinar o valor máximo que o banco está disposto a financiar.
Ou seja, mesmo que exista acordo entre comprador e vendedor sobre o preço da casa, o banco irá sempre basear-se na avaliação feita por um perito externo.
Para esta fase serão normalmente necessários documentos como:
- Caderneta predial
- Certidão de registo predial
- Plantas do imóvel (nem todos os bancos o exigem)
A avaliação tem um custo associado, normalmente identificado logo na FINE inicial.
E aqui existe um detalhe importante: se a avaliação vier abaixo do valor de compra, poderá precisar de mais capitais próprios para avançar com o negócio, embora em inúmeros casos, nós consigamos contestar e aumentar o suficiente de forma a avançar com o crédito habitação.
As cartas de aprovação e as condições finais
Depois da análise de risco e da avaliação do imóvel, o banco emite finalmente as cartas de aprovação.
É neste momento que ficam definidas as condições finais do financiamento.
Muitos clientes olham para esta fase como uma mera formalidade. Mas não é.
As cartas de aprovação devem ser lidas com atenção porque incluem:
- Condições finais do crédito
- Spread
- Prazo
- Produtos associados
- Seguros
- Cláusulas do contrato
- Minutas da escritura
Estas serão as condições reais do financiamento contratado. Por isso, qualquer dúvida deve ser esclarecida antes da escritura.ço.
Os seguros: obrigatórios, mas não necessariamente no banco
Num processo de crédito habitação existem normalmente dois seguros obrigatórios:
- Seguro de vida
- Seguro multirriscos habitação
Uma ideia errada muito comum é pensar que estes seguros têm obrigatoriamente de ficar no banco.
Não têm.
Em muitos casos, contratar os seguros fora do banco pode representar uma poupança muito significativa ao longo do empréstimo.
Além disso, dependendo da idade e do estado de saúde dos clientes, o seguro de vida pode exigir exames médicos ou documentação adicional. Por isso, esta é uma fase que deve ser tratada com antecedência para evitar atrasos na escritura.mite.
Finalmente: a escritura e as chaves na mão
Chegamos à última fase do processo.
A escritura é o momento em que o crédito é formalizado e a casa passa oficialmente para o nome do comprador.
Mas para que esta fase aconteça, tudo o resto tem de estar concluído:
- Crédito aprovado
- Avaliação concluída
- Seguros ativos
- Documentação validada
- Minutas aceites
Se o imóvel tiver uma hipoteca anterior, será também necessário tratar do distrate da hipoteca do vendedor com antecedência suficiente.
É igualmente nesta fase que surgem alguns dos principais custos da compra de casa, como:
- IMT (quando aplicável)
- Imposto do selo
- Custos notariais
- Registos
- Escritura
Atualmente, existem medidas de apoio para jovens até aos 35 anos, incluindo isenções de IMT e imposto do selo em determinadas condições, pelo que vale a pena confirmar se pode beneficiar desses apoios antes da compra.
Afinal, o processo é complicado?
A verdade é que um processo de crédito habitação pode tornar-se complexo para quem não está habituado a lidar com bancos, documentação e análises financeiras.
E muitas vezes, pequenos detalhes podem atrasar ou comprometer uma aprovação.
Por isso, ter acompanhamento especializado pode não só ajudar a evitar erros, como também tornar todo o processo mais rápido, simples e seguro.
N’O Senhor do Banco acompanhamos os nossos clientes desde a primeira análise até ao dia da escritura, ajudando a comparar propostas, esclarecer dúvidas e encontrar a solução mais adequada para cada caso.
E tudo isto sem qualquer custo para o cliente.